プロに学ぶ土地活用の勝式 ここが大切なポイント
日本には相続や遊休地など、様々な理由で活用されていない土地が多数存在しています。
一方で、土地は貴重な資産であり、うまく活用することで収益を上げることができます。
本コラムでは土地の有効活用を妨げている背景と、具体的な活用事例、そしてプロのアドバイスを得ながら
最適解を見つける重要性について解説します。
土地の有効活用が低迷する背景には、大きく3つの要因が考えられます。
第一に、日本の少子高齢化の進行により、相続による土地の分散化が課題となっています。
相続税の支払いのため売却せざるを得ない事例も少なくありません。
第二に、過疎地域では農地の遊休地化が深刻な問題となっており、耕作放棄地が増加の一途をたどっています。
第三に、都心部においては土地が希少な資源化しており、個人が取得して活用するのが難しくなってきています。
このように、土地の有効活用が滞っている背景には、地域によって異なる事情があります。
一方で、土地は所有者にとって大切な資産です。
適切に活用することで収益を上げられる可能性を秘めていますし、資産価値を維持・向上させることもできます。
ここからは、土地をどのように活用すべきか、具体的な事例を見ていきましょう。
都心部の土地であれば、最も一般的な活用方法は賃貸住宅の建設です。
マンションやアパートを建設すれば、立地の良い都市部では常に需要があり、長期的に安定した収入が見込めます。
初期投資は大きくなりますが、収益性は高いでしょう。
東京23区内などの人気エリアでは、首都圏から転勤で住居を求める人が後を絶たず、いつまでも入居者不足に陥るリスクは低いと言えます。
一方、遊休地や相続した土地を現金化したい場合は、売却が選択肢の一つとなります。
地価が高い都心部ほど売却価格が高くなるメリットがありますが、需要次第では思うように売れない可能性もあります。
税金の支払い資金を得るため売却に踏み切るケースも多く見受けられます。
また、再生可能エネルギーの需要増加に伴い、郊外の遊休地を太陽光発電所として賃貸する動きが活発化しています。
初期投資を抑えられる上、20年や30年の長期にわたり賃料収入が得られるため、魅力的な選択肢と言えるでしょう。
ただし、発電効率が高く日照時間が長い立地を選ぶ必要があります。
このように、地域の特性に合わせて、賃貸住宅、売却、発電事業など、様々な土地の活用方法が考えられます。
立地条件や資金力、目的に応じて最適な選択を行うことが重要になりますが、一人で判断するのは難しい面もあります。
土地の有効活用が低迷する背景
高齢化と相続問題
日本は世界に例を見ない速さで高齢化が進行しています。
総務省の統計によると、2020年時点で65歳以上の高齢者人口が28.4%に達し、4人に1人が高齢者となっています。
このように高齢化が急速に進展する中で、相続による土地の分散化が大きな課題となり、土地の有効活用が滞っている一因となっています。
相続税の納付資金を確保するため、子孫が祖先から相続した土地を売却せざるを得ない事例が後を絶ちません。
しかし、相続税の計算は複雑で、土地評価額の判断を誤ると過大ないし過小申告になりかねません。
適切な対策を取らなければ、売却による現金化以外に選択の余地がなくなってしまう恐れがあります。
加えて、相続した土地の管理が複雑になり、有効活用を阻む要因になっている側面もあります。
さらに問題なのは、相続を機に土地の共有者が増えてしまうことです。
共有者全員の合意を得ずには土地の処分や利用ができず、活用の障壁となっています。
高齢化が進む中で、共有者間の意見がまとまらないケースも増えています。
農地の遊休地化
過疎化や高齢化に伴い、全国的に農地の耕作放棄地が増加する深刻な問題に直面しています。
2020年の農林水産省調査では、全国の耕作放棄地面積が41万6000haに上り、10年前から14%も増加していることが分かりました。
農地の遊休地化は食料生産面での損失のみならず、地域の土地が有効活用されない点でも大きな損失につながります。
遊休農地が放置されれば、雑草の繁茂や土壌流出、不法投棄の懸念なども生じます。
地域環境が悪化するだけでなく、災害時の避難場所や農業体験施設等、多目的な活用の機会を逸してしまうリスクがあります。
さらに、耕作放棄地の発生は、農村コミュニティの疲弊にもつながりかねません。
加えて、所有者不明の農地も問題視されています。相続などで権利関係が不明確になり、活用できない遊休地が増えているのです。
所有者特定が難航すれば、行政による代執行も困難になります。
都心部における土地の希少性
一方で、東京をはじめとする一部の大都市圏においては、人口集中に伴い土地が希少な資源となり、
地価が高騰する問題が起きています。
国土交通省によると、2022年の東京23区の平均住宅地価は1平方mあたり103万円と、前年比5.1%も上昇しており、
個人で土地を取得し活用することは容易ではありません。
こうした都心の土地をめぐっては、大企業がマンション開発などを手掛け、主導権を持つ状況が生まれています。
個人の土地所有者は、自ら賢く活用するよりも売却して現金化する選択をせざるを得ない場合が多くなっています。
しかし売却時の価格交渉などに課題があり、思うように事が運ばない例も少なくありません。
さらに都心部では、土地の利用規制も厳しく、活用の自由度が低くなっています。例えば高度地区など、
建物の高さ規制がかかる地域が多数あり、有効活用を図りにくい状況です。
このように、日本の各地域では事情が異なりますが、いずれの場合も土地の有効活用が円滑に進んでいないのが実情です。
特に人口減少が進む地方では深刻な課題となっており、背景にある問題点を理解した上で、
具体的な活用方法を検討することが重要になります。
土地の無駄なく有効活用することが、地域の活性化や資産価値の維持につながるからです。
土地の活用事例
土地を賢く活用するには、様々な選択肢があります。ここでは、代表的な事例を地域別にご紹介します。
賃貸用住宅・アパート経営
都心部における人口集中から、常に賃貸需要が根強い地域です。
初期投資は建設費用などで大きくなりますが、立地条件が良ければ長期的に安定した家賃収入が見込めます。
東京23区内や横浜、名古屋など大都市圏で賃貸用マンションを建設するケースが多く見られます。
収益性が高い一方で、立地の選定や資金調達、入居者対策など様々な課題があります。
敷地の選定ミスや、周辺の生活環境の変化によっては、稼働率が下がるリスクもあります。
賃貸経営のノウハウと情報収集力が求められる分野です。
土地の売却
遊休地や相続した土地を現金化する手段として、売却が選択肢の一つとなります。
地価の高い都心部ほど売却価格が高くなるメリットがある一方、需要次第では思うように売れない可能性もあります。
売却となれば、いくらで売れるのか適正な価格設定が難しく、交渉などにも手間がかかります。
不動産業者に依頼すれば手間が省けますが、手数料負担が発生します。
税金対策の観点からも、売却のタイミングや方法を慎重に検討する必要があります。
太陽光発電事業
再生可能エネルギー促進の機運を受けて、郊外の遊休地を太陽光発電所として賃貸する動きが活発化しています。
初期投資を抑えられ、20年や30年の長期にわたり賃料収入が望めるのが魅力です。
ただし、発電効率の高い場所を選ぶ必要があり、立地のチョイスが重要になります。
一度発電所を建設すれば、メンテナンス費用を除きあまりコストがかからない手軽さも魅力です。
電力会社との接続や系統制約への対応など、専門的な手続きはありますが、運営企業に任せれば比較的手間は少なくて済みます。
駐車場経営
都心部の駐車場不足から、空き地や遊休地を駐車場として活用する例が増えつつあります。
初期投資が比較的少なく済むうえ、立地次第で安定した需要が見込めます。
人口減少が進む郊外部でも、交通の利便性の高い場所では有効な手段となり得ます。
低コストで賃貸収入を得られる分、土地の有効活用としては比較的ハードルが低い方法です。
一方で、利用者専用の出入り口の確保や、防犯対策が課題となります。
放置駐車への対応などきめ細かいマネジメントも欠かせません。
その他の活用方法
その他にも、農園やレジャー施設の建設、植林事業、キャンプ場経営など様々な選択肢が考えられます。
地域の特性を踏まえて、最適な活用方法を見極める必要があります。
例えば観光資源の豊かな地域であれば、体験型農園や農家レストランなども検討できるでしょう。
このように、地域によって土地の活用方法は大きく異なります。
都市部と地方、平地と山間部などでニーズは変わってくるでしょう。
立地条件や資金力、目的に合わせて、賢く選択することが肝心です。
一方で、一人で判断するのは難しい面もあり、プロのアドバイスを仰ぐメリットは大きいと言えるでしょう。
土地活用のプロに相談するメリット
土地の活用方法には多様な選択肢がありますが、一人で最適解を見つけ出すのは容易ではありません。
土地の立地条件、法的規制、将来的な需要動向など、考慮すべき点は多岐にわたります。
このような時、土地活用のプロフェッショナルに相談するメリットは大きいでしょう。
プロならば、地域の実情に精通しており、的確なアドバイスを行えます。
初心者では気づかない盲点を指摘してくれるなど、リスクを最小限に抑えた上で最善の道筋を示してくれます。
例えば、都市部の土地であれば、住宅地か商業地かによって活用方法は変わってきます。
用途地域の規制など法的な制約も考慮する必要があり、プロの目利きが重要になってきます。
逆に地方の場合は、地域の人口動向や交通インフラなどを勘案し、需要を過大視することのないよう注意を促してくれるでしょう。
また、土地の権利関係が複雑な場合でも、相続や賃貸借契約などの専門家が的確にアドバイスしてくれます。
共有者がいる場合の手続きなど、こまかい点も漏れなく確認できます。
さらに、賃貸借契約における法的リスクの回避策なども教えてくれる存在です。
プロに相談することで認可申請の手続きや補助金活用のサポートなど、幅広い付加サービスを受けられるケースもあります。
人的ネットワークを構築できるのも大きなメリットと言えます。
例えば、建設会社や金融機関、不動産仲介業者などを紹介してもらえれば、スムーズな事業推進が期待できるでしょう。
加えて、プロならば最新の法改正や制度変更の動向も押さえており、リスクを未然に回避するためのアドバイスが受けられます。
自身では気づきにくい盲点を指摘してくれるため、思わぬ失敗を防げる可能性が高くなります。
さらに重要なのは、プロのアドバイスを受けることで、土地の最大活用と資産価値の向上が図れる点です。
単に収益の最大化のみならず、将来的な土地の価値を維持・向上させる方策についても熟知しています。
長期的な視点に立ったアドバイスが期待できるでしょう。
このように様々な側面から、土地活用ではプロに相談するメリットは大きいと言えるでしょう。
初期費用がかかる面はありますが、最終的なリスク回避やメリットを考えると、十分に投資に値する選択肢と言えます。
特に大規模な開発行為を行う場合は、プロの見解を仰ぐことが不可欠と言っても過言ではありません。
土地は貴重な資産ですから、慎重に検討することが何より大切なのです。
まとめ
本コラムでは、土地の有効活用を妨げている背景と、様々な具体的な活用事例をご紹介してまいりました。
地域や条件によって最適な活用方法は変わりますが、自分一人で判断するのは難しい面もあります。
そこで重要になるのが、プロのアドバイスを仰ぐことです。
土地活用のプロフェッショナルは、その地域の実情に精通しており、的確な助言が期待できます。
初心者では気づきにくい盲点を指摘し、リスクを最小限に抑えた上で最適解を提示してくれるでしょう。
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土地は貴重な資産ですから、慎重に検討し、大切に活用していただきたいと考えています。
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