【トランクルームで土地活用】経営のメリットと注意点もあわせて解説

手軽に土地活用をはじめる方法に、トランクルームがあります。

空き地があれば、条件が悪くても賃料が得られるので人気があります。

今回は、トランクルーム経営でのメリットとデメリットを解説したいと思います。

トランクルームを設置できない地域など注意点も併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

トランクルームによる土地活用とは

トランクルームによる土地活用とは、コンテナを置いたり建物の一室を改修したりして保管スペースを貸すことで、利用者から賃料を得る事業のことです。

空き地にコンテナをそのまま置くだけの簡単なイメージがありますが、設置にあたり行政や自治体からの指導があるため、実際は厳格なルールがあります。

 

トランクルームの経営方式

トランクルームの経営方式には次の2つがあります。

• サブリース（一括借上）方式
• 管理委託方式

サブリース（一括借上）方式

サブリース方式は、土地所有者が設置したトランクルームを、専門の事業者に一括して貸し出す方法です。

個々の顧客管理はサブリース事業者が行うため、土地所有者は手っ取り早く賃料を得られるのがメリットです。

その分、サブリース事業者から仲介手数料が差し替えれる点がデメリットといえます。

管理委託方式

管理委託方式は、トランクルーム設置者が個々の利用者と契約し、賃料を得る方式です。

仲介業者がいないため、収益は高くなるのがメリットです。

ただ、利用者と直接のやりとりが増える点がデメリットになります。

 

トランクルームに適した土地

トランクルームに適した土地は、近隣にオフィスやマンションがあり、荷物を保管するニーズが高い場所です。

また、大量の荷物を引き受ける場合は、設置場所への道路が広く、入り口にアクセスしやすい土地の方が有利となります。

 

さらに、設置箇所の用途制限についても注意が必要です。

トランクルームは、都市計画法上、「倉庫業を営まない倉庫」に該当します。

面積や用途にかかわらず設置できない地域は次のとおりです。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域

このほか、市街化調整区域にも設置できません。

なお、次の地域には用途や面積等による制限があるので押さえておきましょう。

• 田園住居地域（農産物等を貯蔵するもの）
• 第二種中高層住居専用地域（2階以下かつ1,500平方メートル以下）
• 第一住居地域（3,000平方メートル以下）

この他にも自治体独自の規制や建築確認が必要な場合があります。設置する前には必ず確認しましょう。

 

トランクルームのメリット

トランクルームのメリットは、狭くて小さな土地など、アパートなどの賃貸物件に向いていない場所でも設置できることです。

また、居住用の建物とは異なり必要な設備が少ないので、当初建てたまま利用でき修繕も発生しないのがメリットです。

 

トランクルームのデメリット

トランクルームのデメリットは、アパート賃貸などと比べて収益性が低い点です。

平置き設置すると部屋数を多く設けられないため、居住系の建物賃貸ほどの収入は見込めません。

また、節税効果が低いのもデメリットです。

土地の上に居住用の建物が建っていれば、固定資産税の軽減（面積200平方メートル以下の敷地は評価額が1/6になるなど）や、相続税上の評価軽減（特定事業用宅地は400平方メートルまで評価額が80%評価減されるなど）が適用されます。

しかし、トランクルームにはこれらに適用されませんので注意しましょう。

国税庁　No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
東京都主税局　【土地】２　住宅用地及びその特例措置について

 

トランクルームの注意点

最後にトランクルームの注意点を説明します。

建築確認申請が必要

既存のコンテナをそのまま設置するだけでは、自治体が行う建築確認が受けられません。

トランクルームは建築物として規制されるので、既存品を使うというより一から建設した方がよいです。

許可を受けるには、JIS鋼材で作られていることなど一定の要件を満たすことが必要です。

固定資産税の負担が増える

宅地に住居を建てると、小規模宅地の特例を受けられます。

この特例はトランクルームには適用されません。

不要な空き家を取り壊して設置したり、アパート経営としたりする場合と比べると、固定資産税の負担が大きくなります。

 

まとめ

トランクルームによる土地活用とは、コンテナを置いたり建物の一室を改修したりしてスペースを貸すことで、利用者から賃料を得る事業のことです。

トランクルームの経営方式には次の2つがあります。

• サブリース（一括借上）方式
• 管理委託方式

アパートに向いていない土地でも設置でき、修繕がほとんど不要な点がメリットです。

また、アパート経営などに比べると収益性が低く、節税効果が低いというデメリットもあります。

トランクルームには、都市計画法上設置できない場所があり、建築確認も必要になります。

この他、自治体独自に規制されている場合もあり、事前確認が必要です。

需要調査や経営方法の選択・設置したい土地の規制の確認・自治体への許可申請など、専門的な知識と経験が必要になる場合があります。

自力で行うことが難しい場合には、専門家の力も借りて進めていくことをオススメします。

 

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