駅前土地を活用する際のポイント

土地活用を考えるとき、「もっと多くの人が行きかう場所に土地があれば…」と思うこともあるでしょう。

人が集まる代表格は駅前です。

相続などで運が良く、駅前の土地を承継した人は、どのような土地活用のポイントがあるのでしょうか。

 

駅前に土地があることのメリットとデメリット

たくさんの人が行きかう駅前も、私有地である限りは相続などによる承継資産の対象となります。

このような特徴のある土地を相続などで駅前土地を承継したとき、どのような選択肢があるのでしょうか。

土地活用の基本は、その土地を運用することでもっとも収益を生み出す選択肢を判断することです。

その一方で税金面など、最もリスクを抑制することもまた、重要な要素になります。

駅前土地のメリット

駅前土地のメリットは、人の流れが多いことです。

駅によっても人の流れが尽きない大型駅か（ほぼ私有地は無いことが多いですが）、1日に100人も行きかうことのない無人駅かによって様相は大きく変わりますが、人を集めることで収益を期待できる事業などはこのような土地を評価します。

借地として貸して欲しい、売却して欲しいといった声が数多く届くでしょう。

駅の様子によっては、貸主（売主）の希望を超える金額がつくことも決して不可能ではありません。

駅前土地のデメリット

駅前土地のデメリットは、評価が高いからこその税金面です。

所有する土地に課税される固定資産税や都市計画税は、自治体が算出する固定資産評価額によって算出されます。

また相続時の土地評価の基準となる路線価と合わせて「一物四価」として時価や売買価格と関係性を持ちます。

 

各価格は独立しているため、所有する土地の近隣で売買価格が上昇したからといって、自分の土地の固定資産評価額が上昇するとは限りません。

ただ長期的に見ると、売買価格が高い土地や発展している土地の税負担は大きなものとなります。

 

後から駅が出来た場合の考え方

駅前の土地の運用で考えたいのは、既に駅があったところに縁があって土地を所有したのか、土地を購入したあとに駅の話があったかの違いです。

土地所有より駅建設が先の場合

土地所有より駅建設が先の場合は、既に土地価格や税金価格が「上昇し切っている」可能性が高いです。

土地所有者に対する負担は軽くはありませんが、貸し出しや売却で利益を得られる可能性もまた高いものです。

将来的に相続を控えている場合や、土地活用を検討している場合は早い意思決定をお勧めします。

 

これから日本の大半の自治体において、人口減少のフェーズに入っていきます。

ほかの土地からの人口移動はあるとはいえ、人口増加や経済発展にともなう土地の価格上昇の可能性はそれほど高くないでしょう。

そう考えると、現時点の税負担を我慢したとしても、将来的な果実を取る可能性はさほど高くはありません。

早めの手放しも考えどころでしょう。

土地所有のあと駅建設などが決まった場合

一方、土地を所有したあと駅建設などが決まった場合は、取るべき選択肢は異なります。

 

鉄道の延伸や新設駅の決定などで、自身の所有する土地が駅前となる場合は、急激に土地評価が上がることが想定されます。

自身で所有したまま運用をした方がいいのか、事業会社や不動産会社とのあいだで賃貸借をベースに考えた方がいいのかを判断しましょう。

当然ながら駅建設のニュースは幅広く周知されているため、大きなチャンスです。

相続した先代のことを考えると売却という選択肢はなかなか取りづらいかもしれませんが、最善の手である可能性はあります。

 

そして万が一、地下鉄の新設や新幹線の新駅のニュースが飛び込んできた場合は、一生に一度のチャンスです。

どの方法が最善なのか、他の人より先んじて判断するようにしましょう。

 

参考にしたいのは先に意思決定した方と専門家

とはいえ駅前土地という不慣れなチャンス・リスクに対して、意思決定をするには情報が足りないことも事実です。

このときに参考にしたいのは、自分たちより先に意思決定した土地所有者です。

地主などの不動産所有者はネットワークがあるため、駅前土地を活用することでどのような影響とリスクがあったのか、率直な意見を入手するようにしましょう。

 

そして、それら生の声を体系立てているのが土地活用の専門家です。

駅前というプラスの面のみならず、マイナスの面も並行して説明してくれる専門家と信頼関係を築きましょう。

最近は駅前土地に対して餃子やラーメンなどの無人機が数多く進出するなど、これまでの常識には囚われない運用方法も目立っています。

先入観を排して斬新なアイデアを検討することもまた、駅前の土地の所有者という選ばれた立場だからこそ検討できる選択肢といえるでしょう。

ひとりで考えてリスクを取るばかりではなく、知識と経験あるものを活かしてチームを組んでいきましょう。

 

私たち大倉では、「TOTIKATSUplus」を通して、土地活用、資産運用などに関するHow toや成功事例、アドバイス術などをご紹介しております。

土地や不動産物件を所有されるオーナーさまのサポートはもちろん、今後不動産オーナーをご検討される方、相続税や固定資産税のご質問、資産運用についてのご説明など、土地活用のプロが丁寧にご対応いたします。

土地活用に関することは、私たち大倉にお任せください。