相続や譲渡でもらい受けた田んぼを土地活用するときのポイント

相続や譲渡などで承継するのは都市部の不動産とは限りません。

特に被相続人が地方に居住し、農業に勤しんでいた場合、資産には田んぼの場合も含まれます。

田んぼを承継したときに、すぐにその土地に建物を建てることが制限される場合も多いです。

今回は田んぼを相続や承継するときには、どのようなポイントに気をつけるべきかを考えていきます。

 

田んぼの相続は農業委員会への届出が必要な場合がある

基本的に田んぼは、都市部の土地と同じく不動産資産です。

相続の当事者が決めたことは、国や地方自治体が異論を出せるものではありません。

一方で日本は農業国であり、田んぼ、相続上の農地の承継においては、地方自治体に設置してある農業委員会への届出が必要となります。

 

農業委員会への届出はすべての相続ではなく、法定相続以外の相続という定めがあります。

つまり、遺言などによる法定相続人以外への相続や、生前贈与が対象です。

法定相続による相続は意図的な相続ではないと見なされる一方で、意図的な売買を管理し、過剰な農地の減少を防止するためです。

 

もちろん当事者が合意のうえで田んぼを売買しようとしているときに、農業委員会がNGを出すことは基本的にありません。

農業委員会への申請が許認可ではなく、届出があるのはそのためです。

ただ届出がないと所有権移転登記ができず、不動産の遺産相続が進まない仕組みが取られています。

農業委員会の手続きが終わってから、法務局による移転登記や、当事者間において売買契約を締結するのが一般的です

 

なお、相続後に引き続き該当地で農業をする際は、その旨を申請することで相続税の納税猶予の特例が申請されます。

本記事は土地活用のため農業継続のケースに深入りはしませんが、選択肢としては把握しておきましょう。

 

田んぼの相続は通常よりも早めに

このように田んぼの相続は通常よりプロセスが1～2周多いです。

だからといって生前に焦って方向性を決める、農業委員会に事前連絡をしておく必要まではありませんが、気持ちのうえでは何となく準備しておきましょう。

生前に（現在農地を所有する）父母が亡くなった後に土地をどうするかという話をすると、良い思いをしない家族もいるでしょう。

相続について早め早めに考える社会が到来しているとしても、そのあたりはセンシティブな問題のため、家族間での空気を読むようにしたいところです。

 

土地活用の観点では、農業委員会の届出が完了して自由に活用できる後になった場合のプランを可能な限り精緻に考えておくことをお勧めします。

この点は現在の所有者無しでも話を進められるため、状況によっては相続人予定者で話を進めておくのも1つの手といえるでしょう。

田んぼの土地活用においてシミュレーションの時間を長く取りたいのは、都市部のアパート経営の見通しとは異なる場合も多いからです。

 

その土地に可能性があるか否かを吟味する

都市部は人口の流入も多く、賃貸アパートにしろ駐車場にしろ、ある程度の需要は見込めます。

相続した土地に建物を建てることは固定資産税・都市計画税の削減にもつながるため、前向きに検討するのもひとつです。

ただ、周囲に田んぼしかない土地を相続した際に、同様に賃貸アパートのニーズがあるとは限りません。

 

企業の工場や大学など、周囲に賃貸アパート経営のプラスとなる要素はあるか等、そもそも自治体の人口は増えているかを土地活用前に必ず調査するようにしましょう。

また近隣の賃貸アパートの入居率を調べるのも1つの方法です。

不動産のサイトなどを調べれば、おおよその入居率は把握できることでしょう。

いま、その土地が活用視点においてどのような判断をすべきなのかは、えいやで決めることなく、綿密なシミュレーションをすることが以前より求められています。

 

これには税金面の都合も大きく関係します。

この土地には、土地ごとに課せられた固定資産税が関係します。

現在の資産から見て固定資産税がそれほどの負担にならなければ、短期間で土地活用をせず、様子を見るというのも選択肢です。

一方で多少のリスクをとっても土地のまま（軽減税率が適用されないまま）で様子を見ることはリスクになるという状況の場合は土地活用を進めるべきですが、建てたあとで空き家の状況が継続してしまうと、固定資産税の軽減措置の対象から外れるように国の施策が動いていますが、それも留意すべきです。

 

不動産は大きな買い物です。

特に土地活用関連は大半の方がキャッシュでは難しく、金融機関からアパートローン（不動産投資ローン）を借りて取り組む方が大半です。

日本の人口が増えていた頃ならば問題なかったのですが、これからは相続地の土地活用に従来のような集客性があるのか、専門家の知識も借りながら精査していくことが大切です。

今後、地方は更に人口流出が進みます。相続した土地に可能性がどのくらいあるのかを早めに吟味し、意思決定していくようにしましょう。

 

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