【先立つものが無いときに考えたい】お金のかからない土地活用とは？

土地活用はイニシャルコスト（初期費用）が必要です。

土地活用の代表格とされる賃貸アパート建築は、そもそもキャッシュでの建築が難しく、不動産投資ローン（アパートローン）を必要とします。

居住用ではなく駐車場やトランクルームの場合も、初期費用が必要です（業者買取の説明は後述）。

お金がかかるということは、付帯したリスクがあります。

そのようなリスクを取れないときに考えたい、先立つものが無いときの土地活用を考えていきましょう。

 

事業計画書と乖離することによる土地活用のリスク

土地活用において初期費用を出すことには、どのようなリスクがあるのでしょうか。

最大のリスクは、安定性の高い計画の代わりに継続的に返済というリスクを背負うことです。

土地活用を開始する際に参考にする事業計画書では、不動産投資ローン以上の家賃収入が見込めるため、ローン返済に「持ち出し」の発生は前提とされていません。

そもそも持ち出しを前提とした土地活用ならば、よほど税額控除などでメリットがない限り、取り組む理由は無いことになります。

 

では事業計画書との乖離をどうやって判断するのかですが、実際には蓋を開けるまでわかりません。

日本が従来のように人口増加の国ならばリスクも限定的だったのですが、最近はアパートの入居率の大前提としていた企業の工場や大学の撤退などが重なる事例も見られます。

 

そもそも不動産投資ローンの返済は物件を建築したあとの話です。

ただ、このリスクは建築時の初期費用も例外ではありません。

建築時の請負契約書や不動産登記などの各種負担だけではなく、建築費の一部を頭金で支払うオーナーも多いです。

入居率が事業計画書の想定通りにいかなかった場合は、その初期費用負担がリスクになります。

また不動産投資ローンの返済は、物件建築後に入居率が低かった場合に「その状況であれば返済額を下げましょう」と融通が利くものでは当然ありません。

 

これが事業会社によるビジネスであれば、アパート経営の事業が上手くいかなかったので他のもので代替をしようという判断が可能となります。

実際そうして急場を凌いだ事業が成長し、その会社のあらたな武器になる事例は数多く見られてきました。

ただ所有する土地を前提とした土地活用は、そのように融通の利くものではありません。

ならば勇み足と希望的観測で建築費の高いアパート経営をするより、もう少し様子を見るために「お金のかからない土地活用をしよう」という仮説が考えられます。

 

お金のかからない土地活用とは？

お金のかからない土地活用とは、初期投下費用の低さと、長期的に返済などのリスクを背負わないが前提でどのような方法があるかという議論になります。

 

まず挙げられるのが「サブリース契約」です。

サブリース契約は物件オーナーと入居者が直接契約を結ぶのではなく、サブリース業者に一括貸し出しを行い、そこから業者による転貸にて入居者付けをする方法です。

土地所有者にとっては全戸をサブリース業者と契約するため、安定した収益が期待できますが、いくつかの注意点もあります。

 

1つは近隣相場と比較して格安の賃料になっていないかという懸念です。

近隣の賃貸物件が自分の提供している物件と同型で賃料設定が80％前後の場合、残りの約20％は自分で直接管理した方が収益が高くなります。

またサブリースは管理会社と提携している場合が多く、サブリース契約をすることで定額の管理料負担がかかるケースが多いことも、意外に知られていないポイントです。

 

土地活用をするときにサブリース契約の打診があり、迷っているときは、設定家賃と管理料の2点を徹底的に分析するようにしましょう。

もちろん建築時は問題なくとも、契約途中で変更できる契約になっている可能性もあるため、その点にも注意です。

 

もう1つは「駐車場」や「トランクルーム」といった方法です。

これらの土地活用方法は賃貸アパートほどの建築リスクは無い一方で、収益は限定的になる側面があります。

まさに「ローリスク・ローリターンの土地活用」といえるでしょう。

 

駐車場1つとっても、いわゆる砂利敷きの駐車場と、アスファルトや自動料金機を設けた駐車場はかかるコストも異なります。

駐車場のなかにはサブリースと同様、一定期間の契約を前提に建築費を業者持ちとする運営会社もあるようです。

どの業者が信頼に足りるのか、時に10年近くという長期間にわたってのビジネスパートナーとして信用することができるかはしっかりと検討し、信頼感を構築していくようにしましょう。

お金のかからない土地活用というメリットに惑わされることなく、長期的なリスクとリターンを仮定したうえで方向性を決めていくことを強くお勧めします。

 

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