山奥の土地を放置しないで！おすすめ活用方法5選を解説します

山奥の土地を持っていたり相続で引き継いだりして、活用に困ることがあります。

活用できない土地を所有しているだけでも、固定資産税や維持管理の費用が発生するので悩んでいる人もいるのではないでしょうか。

今回はそのような不動産オーナーさま向けに、山奥の土地にどのような活用方法があるのか、基礎知識を含めて解説したいと思います。

山奥で土地活用するために抑えるべき規制

山奥の土地を活用するためには、どのような法規制がかかっているか理解する必要があります。

収益性の高い活用プランがあっても、規制があって活用できなければ意味がありません。

規制に関する主な法律は次のとおりです。

• 森林法
• 都市計画法
• 建築基準法
• 宅地造成及び特定盛土等規制法（通称「盛土規制法」）
• 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
• 地すべり等防止法
• 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
• 都市緑地法
• 生産緑地法

法令に基づきどのような許可や届出が必要か、すべてを調査することは困難です。

許可申請や届出の相手方は都道府県であることが多いですが、まず事前に土地の所在する市区町村に確認すると教えてくれます。

 

また、山奥の土地は、地目が山林や宅地・農地などと登記されています。

地目によっても規制が異なるので、登記内を確認するには司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

山奥で始めるおすすめの土地活用5選

山奥の土地は、市街地よりも規制が多いという特徴があります。

しかし、規制が多いからといって放置していても固定資産税や草刈り・間伐などの費用ばかりがかさんでしまいます。

山奥の土地でおすすめする活用方法は次の5つです。

• 林業経営
• 林業者への貸出
• 農園経営
• 太陽光発電
• キャンプ場経営

注意点も含めて順番に解説していきます。

1.林業経営

山奥の土地は山林となっていることが多いため、最初に検討すべきは林業での活用です。

山林に木が育っている場合は、伐採して売却できないか検討しましょう。

コロナ禍以来、木材の不足・高騰の要因となっているウッドショックが続いています。

2022年以降、価格は下落傾向にありますが、輸入木材は減少しているので、今後も需要は底堅いと考えられます。

また、キノコなどの林産物を収穫して販売するのもよいでしょう。

ただし、林業や林産物経営を行うには、専門的な知識と資金が必要です。

未経験者が参入するにはノウハウの蓄積に時間がかかります。

2.林業者へ貸出

自ら林業や林産物を行うのに抵抗がある場合は、林業を営む事業者に貸出す方法も有力です。

専門知識は特に不要で、賃料が見込めます。

杉やヒノキなど木材の伐採や、キノコや山菜など林産物の収穫で需要が見込まれる場合は、検討するとよいでしょう。

ただし、借り手を探すために、専門事業者のネットワークを利用しなければならない場合があります。

3.農園経営

山地に田畑を開墾したり果樹を植えたりして、農園や果樹園を経営することもできます。

米や野菜・果樹などを生産して自家用に消費するだけではなく、収穫できる量が多ければ市場に売却も可能です。

また、面積に余裕があれば、貸し農地や体験農園として都市部の住民に貸出すこともできます。

4.太陽光発電

一定の面積が確保できる場合は、太陽光発電で収益を得るのもよいでしょう。

ソーラーパネルなどの設備は中古商品も流通しています。

国の電力買取制度もあるので、売却できない心配はありません。

ただし、国の買い取り価格が下落傾向にあることや、土地を造成する費用や設備の初期投資費用を年数をかけて回収しなければならないので、利益がでるまでは時間のかかる経営となります。

5.キャンプ場経営

山林で広さを確保できれば、キャンプ場やアスレチック施設・サバイバルゲーム場にするのもよいでしょう。

子ども達が遊ぶ目的で整備するのはもちろんのこと、コロナ禍以降のソロキャンプやサバイバルブームで大人も取り込める可能性があります。

整備する際には、水道など住環境の確保や安全性の確保が必要です。

 

山奥で土地活用する際の注意点

山奥で土地を活用するには、平地と異なる注意点があります。

境界を確定する

山林の活用で問題となりやすいのは、境界の確認です。

普段から管理のため出入りしている場合は別ですが、親から相続したきり立ち入ったことがない場合などは、境界がはっきりしない場合があります。

先代からはっきりと引き継いでいなければ、隣地所有者との確認作業が必要です。

また、登記せずに放置した結果、所有地が他人の所有地に囲まれて、通行できない場合もあります。

山奥に土地を持っている場合は、森林組合など地域の事業者に依頼するなどして速やかに境界を確認しましょう。

固定資産税がかかる

土地や建物など不動産を所有していると、固定資産税が課税されます。

税額は固定資産税評価額の1.4%が原則です。

山林は宅地に比べ評価額が低いため、30万円以下であれば免税となります。

さらに、近年の取引事例が少なければ、評価が下がる要因になります。

ただし注意すべきは、地目の変更です。

山林を開墾してしっかりとした建物を建てると、山林は宅地と判断されてしまいます。

地目が山林として抑えられていた評価額が、宅地並みに引き上げられるので、税負担が増える可能性が高いです。

毎年5月頃に、所在地の市区町村から届く納税通知書には、固定資産税評価額が記載されているので注意してみておきましょう。

管理責任が問われる

山林は管理が行き届かず、火災や土砂崩れ・利用者や隣地の所有者とトラブルを起こすことがあります。

キャンプ場での衛生確認や、クマなどが現れる危険もあります。

後から取り返しのつかなくなる前に、事前の安全確認には十分気をつけましょう。

 

山奥の土地活用が難しければ売却も検討する

山奥の土地でも、工夫すれば活用できる方法はあります。

収益が少なくても固定資産税等の負担が減るのであれば活用する価値はあります。

しかし、所有者が遠くに住んでいるなど日頃の管理ができない場合は、問題が起こる可能性があり注意が必要です。

活用しないと、税や管理費用がかかり続けます。

その場合は、地元の不動産業者などに相談して売却も検討しましょう。

放置せず、必要に応じて専門家からアドバイスを受けるなどして活用や売却の方法を検討することが大切です。

 

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