雑種地を土地活用するときに考えたいポイント

今回のテーマは「雑種地」です。

宅地や田畑の知名度に比べ、比較的知られていない地目が雑種地です。

雑種地と聞いたとき、どのような土地かすらすらに答えることができるでしょうか。

また、土地活用においてどのような特徴や注意点があるのかを解説します。

 

雑種地とは何か

雑種地とは何でしょうか。

まず宅地や雑種地のことを地目といいます。

地目は法務省令によって定められた土地の用途で、田・畑・山林など23種類の定義が決められています。

日本国内のすべての土地には、何らかの地目が設定されているということです。

そのなかで雑種地は、ほかの地目のいずれにも該当しない土地を指します。

露天の駐車場や資材置き場などが該当します。

 

雑種地は住宅地というよりも、工場や店舗などが集まっているところに多い印象があります。

また建物と建物のあいだにあるスペースなどが、よく雑種地として地目指定されています。

雑種地は申請をすることで、地目を宅地に変更することができます。

 

とても興味深いのは、この法務省令が定められたのはかなり昔であり、地目のなかには鉱泉地、運河用地、塩田などがあります。

このいずれも当てはまらない地目が雑種地のため、法令ができたときには土地の使い方としてまったく想定していなかったものが雑種地といえます。

そう考えると、駐車場が雑種地に指定されるのがよくわかります。

法務省令のため改定や改正は前提になく、当時の定義が継続して使われているようです。

 

土地活用するには地目変更が必要

雑種地のままでは土地活用はもとより、建物を建てること自体が不可能です。

そのため、宅地に変更することで土地活用が可能です。

この場合に2つの注意点があります。

地盤改良が必要となる可能性がある

申請により雑種地を宅地にすることはできるものの、元来宅地として使用されていなかった土地に建物を建てることにはリスクがあります。

宅地として利用されてこなかったため、地盤改良を要する場合がある点です。

相続や贈与後であれば地盤改良の費用はその時の所有者負担となってしまうため注意しましょう。

直系尊属など家族・親戚からの相続や贈与であれば仕方ありませんが、第三者から購入する場合は雑種地の期間に応じて地盤調査を依頼するなどして、購入のリスクを減らすようにしましょう。

元々その雑種地を所有していたのが家族や親族だった場合も、可能な限り購入前に地盤改良のリスクを軽減するようコミュニケーションを取りたいものです。

 

なお土地の売買には瑕疵担保責任といって、土地の購入後一定期間にわたり売主が責任を持つ仕組みがあります。

ただ、雑種地が現行の地目として明示されている土地を宅地に変更して土地活用の準備をした時点で、瑕疵担保責任が継続されるかどうかは疑わしい部分があります。

そのうえで地盤改良が必要となったときは、購入者の全額負担となる確率もゼロではないでしょう。

このあたりは弁護士や不動産関連の専門家に確認することが不可欠です。

市街化調整区域に該当する場合も

雑種地のもうひとつのリスクは、市街化調整区域に指定されている可能性です。

市街化調整区域となれば、土地活用をするのに地方自治体への申請が必要となります。

都市計画法という法律の34条に市街化調整区域での建築条件が書かれているため、地目と同じく第三者から購入する場合は、リスクの無いうちに確認するようにしましょう。

市街化調整区域での建築自体は可能ですが、細かな条件があります。

 

地目変更も含めて専門家に相談したい

土地活用は賃貸アパートの建築だけではありません。

雑種地から地目の変更を要しない駐車場や資材置き場などを建てるのも選択肢のひとつです。

これらは地盤の状態を問わないため、地盤改良のコスト負担のリスクは発生しません。

 

その一方で宅地にして建築物を建てることで、固定資産税や都市計画税の削減効果があります。

これらもまた大きな節税効果などで、地目変更をするかも含めてシミュレーションをすることが重要です。

収入とコストの試算には専門知識や計算が不可欠であるため、素人計算をせず、必ず専門家と相談するようにしましょう。

 

最近流行りのトランクルームやカーシェア、レンタルの自転車スペースなどは、雑種地のまま建築することができる一方、固定資産税の削減効果がありません。

それでもマイカーの減少や自転車生活の見直しによって、再評価がされているのも最新の傾向です。

土地活用の収益と建築負担、地盤沈下の対応などによって、どの選択肢が自分たちにとってベストなのかを考えていきましょう。

普段の生活で地目を気にする機会はまず無いと思いますが、大きなお金を動かす土地活用であれば、とても大切にしたい視点です。

当事者になる可能性のある方は、しっかり注意していきましょう。

 

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