土地活用の対象としての病院の特性とは？

高齢化社会の日本。

誰もが病院、医療機関のお世話になります。

そんな病院も土地活用の対象となるのです。

病院、診療所のような医療機関は用途や建物が特殊なもの。

そんな病院を土地活用の対象としてみた場合、どんな特性があるのか、確認していきます。

 

病院での土地活用の方式

ひとくちに病院での土地活用といっても、そのやり方には多くの種類があります。

病院や医療施設には例えばレントゲン室のような専門の機材や設備が必要です。

こうした設備を設置するには特殊な建物が必要になってしまいます。

病院を土地活用の対象とした場合の貸し方について検討します。

土地を貸す

土地のオーナーにとってもっともシンプルなのは、土地を貸してしまうこと。

病院の特殊な設備や機材はすべて借り手にお任せしてしまいます。

オーナーは定額の地代を受け取る方式です。

この方式はオーナーにとって負担の少ない貸し方ですが、建物を貸すのに比べると収益は少なくなります。

建物を建てて貸す

いわゆる「建て貸し」と呼ばれる方式です。

借り手の意向を汲んで建物を建築します。

こうすれば借り手の要望に沿った建物ができあがります。

借り手にとっては自己負担が少ない方法です。

反対にオーナーにとっては建物代金を調達しなければならず、リスクになります。

ですが、上記の土地だけ貸す場合よりも多くの収益が見込めます。

一般の物件を病院として貸す

比較的小規模で特殊な設備が少ない病院や診療所に向いている方式です。

一般的なテナントビルや賃貸物件をそのまま、あるいは小規模な改造だけで貸します。

オーナーは一般のテナントと同じように扱えます。

その分、賃料も他のテナントとそれほど変わりません。

借り手にとっても負担が少ない反面、簡単に退去できる方式でもあります。

 

病院での土地活用のメリット

病院は用途や借り手が限定されるため、事務所や店舗よりも数が少なくなっています。

こうしたやや特殊な用途を土地活用の対象にするにはどんなメリットがあるのでしょうか。

そこには単に収益をあげるだけではない思惑もみえてきます。

病院での土地活用のメリットを確認しましょう。

長期的に安定した収入が見込める

まずは収益面から解説します。

病院は特殊な用途のため多額の建築費が必要です。

一度賃貸借契約を結んだら簡単には退去しません。

医療法人化している病院も多く、個人よりも安定しています。

このように医療関係に不動産を貸すのは安定した借り手に貸すことになるのです。

長期的に安定した収益を得られるようになります。

節税対策になる

土地や建物を貸していると、相続税での評価額が下がります。

土地を貸していれば借地権相当が減額され、建物を貸していると行われるのが借家権の控除です。

その結果、相続税が減少します。

節税対策として土地活用が有効だといわれるのは、このためです。

社会貢献になる

病院は誰もが利用する施設です。公益性もあります。

病院があるだけで安心がもたらされ、利便性も向上します。

つまり、病院があることは地域にとってプラスなのです。

こうした地域にとってプラスの施設に関わっていることは地域への貢献となります。

こうした点は単純な収益だけでは測れないものです。

 

病院での土地活用のデメリット

病院は多くの特殊な設備が必要です。

また、ひとくちに病院といっても内科と外科では必要な設備が異なります。

そもそも病院は事務所や店舗などよりも参入のハードルが高く、誰でもできるものではありません。

こうした病院の特性を踏まえて、病院での土地活用のデメリットを考えてみました。

借り手が限定される

借り手はどうしても限定されます。

病院は一度開業したらそこで長期間とどまることが多い業種。

新規開業や数少ない移転需要を捕まえるしかありません。

オーナーがいくら病院に借りて欲しくても、需要がない場合もあります。

このように病院は借り手が限定される市場なのです。

用途転換が難しい

病院自体が多くの特殊な設備が必要です。

また診療科によって必要となる設備、規模などが異なります。

こうした事情もあり、一般的な事務所や店舗仕様の賃貸物件ではそのまま病院が入居することは困難です。

一般的な賃貸物件と病院との相互の用途転換が難しいため、病院の需要に対応できない場合もあります。

 

病院に向いている土地・向いていない土地

そもそも病院には向いている土地と向いていない土地があります。

古くからの病院には住宅街の中にあるものもありますが、基本的に人や車の交通量の多いところがよいでしょう。

近隣に住宅地があれば、そこからの患者さんが見込めるため病院に向いている土地といえます。

反対に、墓地や葬儀場の近くは敬遠されます。

病院にかぎりませんが、同業者が多いとやはり開業しにくいものです。

近隣に同じ診療科の医療機関があるのも敬遠されます。

 

まとめ

長く地域に根差し、地域の医療を支えている病院もあります。

そうした医療機関の手助けをするのは、地域にも貢献することになるでしょう。

一方で借り手や場所が限られるのも病院の特性です。

純粋な収益だけでなく、地域貢献も含めた総合的な土地活用ができるのが、病院での土地活用です。

病院の開業にふさわしい土地があれば検討してみましょう。

 

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