田畑の土地活用の方法は？注意点と気になる活用例を解説

田畑を所有している場合、有効活用はできていますでしょうか？

相続で引き継いだ田畑や、使っていない農地の活用を考えている方もいるでしょう。

農地は放置しているとコストがかかるだけでなく、周囲とのトラブルになることがあります。

今回は、田畑を有効活用するための注意点と活用例を解説します。

 

田畑等を指す農地とは

田畑は農地に分類されます。

最初に、農地の定義と規制内容を把握しておきましょう。

農地の定義

農地を活用するには、まず定義を確認する必要があります。

農地についての規制を定めているのは農地法です。

農地法によれば、「農地」とは耕作の目的に供される土地とされています。

登記上の地目が田・畑となっている場合はもちろんですが、登記上「宅地」とされている場合でも、実際の状態が耕作のための土地だと認められれば、農地と判断されます。

農地の規制

農地にかかる主な規制には、農地法と都市計画法があります。農地法では、農地を守るため主に次の3つの規制があります。

根拠	内容	許可・届出先
農地法第３条	農地を売買等をする場合	農業委員会の許可
農地法第４条	農地を農地以外に転用する場合	・都道府県知事の許可 ・市街化区域は農業委員会へ届出 （2アール未満を農業用施設にする場合は許可不要）
農地法第５条	農地を転用する目的で売買等する場合	・都道府県知事の許可 ・市街化区域は農業委員会に届出

この3つの許可は、3条許可・4条許可・5条許可と呼ばれます。

許可等を受けないで行った売買契約等は無効となるので注意しましょう。

農地法は馴染みのない方もいるでしょう。

農地を売買や転用する場合は、まずは市区町村の農業委員会に問い合わせると良いです。

 

また、農地には、農地法とは別に都市計画法の規制がある場合があります。

特に、都市計画区域内で市街化調整区域に指定されている場合は活用が難しい場合があるので、自治体とよく相談して進める必要があります。

 

農地（田畑）を放置するリスク

農地を有効活用できず放置するとリスクがあります。

次は、税負担と周囲とのトラブルについて解説します。

1.重い税負担

農地には固定資産税（都市計画区域内であれば、都市計画税も）が課税されます。

宅地に比べると農地の税負担は低いものの、毎年払い続けなければなりません。

耕作を放棄して農地が荒廃したり資材置き場になっていたりすると、農地とは認められず固定資産税の負担が上がる場合があるので注意しましょう。

2.周囲とのトラブル

農地周辺の住民とのトラブルにも気をつけなければなりません。

農地が荒廃して草が生え茂ったり害虫が発生したりすると環境が悪化するので、周囲に迷惑をかけてしまうこともあります。

トラブルにつながらないよう適切に管理することが必要です。

 

農地（田畑）を有効活用した土地活用方法

農地を放置しないため、農地のまま活用するか、転用して活用する例を紹介します。

繰り返しになりますが、農業委員会や市区町村などに相談を行いながら進めていく必要があるので注意しましょう。

1.農地のまま活用する場合

農地を農地のまま活用する方法には、次のものがあります。

1. 1.農地の貸出し
2. 2.市民農園
3. 3.ソーラーシェアリング

 

農地を転用せずに活用するのであれば、転用工事などが不要なため初期投資を抑えられます。

農地のニーズは、まとまった農地の規模で行いたい農業者だけではなく、都市部には休日に田畑で農業を行ってみたい、休日に家族で農業体験をしてみたいという層にも存在します。

農地の貸し借りをする場合は3条許可が必要な場合があるので、事前に確認しておきましょう。

また、既存の農地の上に太陽光発電の設備を設置する、ソーラーシェリングとして活用する方法もあります。

2.農地を転用して活用する場合

農地を転用して活用する例は、次のとおりです。

1. 1.駐車場
2. 2.アパート・マンション
3. 3.トランクルーム
4. 4.コンビニ
5. 5.太陽光発電

 

農地を転用して活用する方法は、一般の遊休土地の場合と変わりありません。

立地条件が良く、転用すれば収益が見込める場合には、思い切って転用するのもよいでしょう。

ただし、農地の転用や施設を建設するための工事には、時間と費用がかかります。

特に、農地法第4条の転用許可には審査に時間がかかる場合があるので、早めに農業委員会や自治体に相談しておくことが大切です。

 

まとめ

田畑を放置しておくと、固定資産税等の税負担が増すばかりか周囲とのトラブルにもつながりかねません。

自分で耕作するのが難しかったり、相続などで放置している農地があれば、活用を検討してはいかがでしょうか。

お荷物だった田畑が、収益を生む不動産となれば負担が減るだけではなく、家計に余裕も生まれるかもしれません。

 

また、所有する田畑は、農地として活用したり、転用して活用する方法があります。

ただし、農地の活用は法規制が厳しいので、一般の宅地よりハードルが高いのが特徴です。

活用する前に、必ず農業委員会や自治体に相談してから進めましょう。

 

さらに、農地活用に関する知識や事業のノウハウを知りたい場合には、専門家のアドバイスが有効です。

自分で許認可から事業化まで行うのが難しい場合には、専門業者に依頼して支援を受けるとよいでしょう。

 

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