失敗例から学ぼう！土地活用の失敗の原因を探る！

土地活用を失敗しようと思っている人はいません。

ですが、残念ながら一定数は土地活用を失敗してしまいます。

小さな失敗や見込み違いを含めると、もっと多くなるでしょう。

「失敗は成功の母」との格言もありますが、できれば自分は失敗したくありません。

今回は失敗事例を通して、土地活用で失敗しないための方策を考えていきます。

 

土地活用はどうなると失敗？

土地活用の失敗というと、廃墟が建ち並ぶような別荘地、建築途中で放棄された建物、といったイメージがあります。

確かにそれも失敗の一例ではあります。

ただ、これらはやや極端な例です。

ここで失敗とは、収入よりも経費や返済が超過してしまう状態が複数年続くこと と定義します。

本来は年間1,000万円の収益を見込んでいたが、実際は950万円だった、というのは失敗には含めません。

土地活用失敗の原因を探る

失敗の原因はどこにあるのか、それを探ることはとても大切です。

理屈からいえば、その失敗の原因を避ければ、失敗はしないことになります。

特に人の失敗は、自分が損害を受けたわけではないので投資の教科書としては最適です。

失敗の原因を列挙すると、土地活用で陥りがちな罠が見えてきます。

地域のニーズを把握していない

居住用のアパートならば、大学の近くなら単身者用がおすすめです。

小学校などの近くはファミリータイプがよいでしょう。

このように地域や近くにある施設によってニーズは変わってきます。

さらに、ライバルや競合相手がどれくらいあるかも重要です。

地域の特性を把握せずに土地活用をしようとするのは失敗の原因となります。

建築費や維持管理費の高騰

2023年から2024年にかけて建築費は高騰を続け、人件費もどんどん上がっています。

これから土地活用をしようとすると、投資額は上昇する一方です。

また、すでに土地活用中の場合、想定を超えて維持管理費が高くなると失敗の可能性もでてきます。

金利はまだそこまで上がっていないものの、上昇の気配もあります。

コストの上昇が土地活用の失敗をもたらすこともあるのです。

自己資金が不十分だった

不動産投資家の中には、頭金をほとんど出さずにほぼフルローンで物件を購入する人もいます。

金利が安く、収益も安定していればこの方法も問題ありません。

ただ、何かのきっかけで収益が悪化、維持管理費が増大すると、返済額が大きいだけに失敗の可能性も高まります。

自己資金はある程度投資するほうがよいでしょう。

シミュレーションが甘かった

この先10年間は満室が続く、あるいは新築当初の賃料が継続する、といった前提でシミュレーションを行う場合もあります。

一概にはいえませんが、こうした前提条件は少々甘いものです。

未来を正確に予想できない以上、未来の条件は厳しめに設定したほうがよいでしょう。

シミュレーションが甘いと資金繰りが厳しくなるおそれがあります。

外部環境の変化

先般のコロナ禍やウクライナ侵攻のように、個人の力ではどうにもならない経済変動が起こります。

これらをすべて織り込んで投資しましょう、というのは無理な話です。

神ならぬ身で未来に起こる事象は予測できません。

ただ、ギリギリの収支ではなく、多少の余裕をもったシミュレーションをしておけば、損害は少なくなります。

 

失敗しないための対策

ここまで失敗例をみてきました。

次は失敗しないためにはどのように取り組めばよいか考えてみましょう。

基本的には リスクを減らし、資金や期間には余裕を持ち、しっかりとリサーチとシミュレーションをすること になります。

自己資金は多すぎず少なすぎず

自己資金は多すぎるとレバレッジが効きません。

反対に少なすぎると返済額が多くなりリスクが高まります。

一般的には物件価格の30％程度が理想的です。

自己資金は多すぎず、少なすぎず、を目指しましょう。

土地の特性やニーズを把握する

商業地に戸建住宅を建てても収益は上がらないでしょう。

反対に住宅街にポツンと店舗を作っても繁盛するとは限りません。

その土地の特性やニーズをきちんと調査し、その地域や土地に合わせた物件で勝負すべきです。

ミスマッチな物件はいくらお金をかけようとも、成功率が低くなります。

現実的なシミュレーションを行う

シミュレーションは客観的に行うのが鉄則です。

自分に都合がよいシミュレーションでは、どんなに良好な数値が出たとしても現実的な予測ではありません。

もちろんシミュレーションをしたってその通りに行かないこともあります。

細かくやっても失敗する場合もあります。

それでも現実的で厳しめのシミュレーションを行うことでリスクや失敗はかなり減らすことが可能です。

 

まとめ

土地活用は投資の一種です。

成功する場合もあれば、失敗することもあります。

「投資」はギャンブルと違って準備次第で成功率を上昇させることが可能です。

大きなお金と手間、そして時間もかける土地活用。

どうせやるなら成功させたいものです。

そのための準備とシミュレーションは怠らないようにしましょう。

 

私たち大倉では、「TOTIKATSUplus」を通して、土地活用、資産運用などに関するHow toや成功事例、アドバイス術などをご紹介しております。

土地や不動産物件を所有されるオーナーさまのサポートはもちろん、今後不動産オーナーをご検討される方、相続税や固定資産税のご質問、資産運用についてのご説明など、土地活用のプロが丁寧にご対応いたします。

土地活用に関することは、私たち大倉にお任せください。