減価償却を生かした土地活用とは？節税効果と節税以外のメリットについても解説
減価償却を生かした減価償却には、節税効果と節税以外のメリットがあります。
本記事では、土地活用と切り離せない減価償却の考え方と、不動産経営のメリットについて解説します。
給与収入など本業が他にある人にも役に立つ内容なので、最後までお読みください。
減価償却とは（法定耐用年数、定率法・定額法）
事業用に用いられる建物や建物附属設備などの資産は、時間の経過によって価値が減っていく減価償却資産といわれます。
一方、土地は時間の経過により価値が減少しないため減価償却資産ではありません。
減価償却の対象となる資産を取得するために要した金額は、取得した年に全額必要経費になるのではなく、資産の法定耐用年数（使用可能期間）の全期間に渡って分割して費用計上されます。
法定耐用年数
減価償却資産の法定耐用年数は財務省令で定められており、一例は次のとおりです。
引用：主な減価償却資産の耐用年数表
定率法・定額法
減価償却資産の主な償却方法には定率法と定額法があり、資産の種類ごとに選択しする必要があります。
原則として法人の場合は建物・建物付属設備・構築物以外は定率法、個人事業者であれば定額法となります。
もし、別の償却方法を選択するのであれば、届出や申請が必要です。
期限までに届け出ない場合は、法定の償却方法である定額法などで償却します。
個人事業主と法人における法定償却方法関係図
減価償却を生かした土地活用の節税効果
給与所得者などの個人事業主が減価償却を生かした土地活用を行うと、本業の所得の黒字からアパート経営などの不動産経営で生じた赤字を差し引くことができます。
これを損益通算といいます。
不動産経営による所得区分は、不動産所得か雑所得のいずれかです。
不動産所得とするには5棟10室と呼ばれる事業的規模を満たす必要があります。
不動産所得に該当すれば、青色申告が可能で特別控除を受けられるなどのさまざまな特典があります。
不動産所得を算出する計算式は次のとおりです。
総収入金額 - 必要経費 ＝ 不動産所得の金額
必要経費には、次のものがあげられます。
・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
不動産経営を始めた場合、初年度や大規模な修繕が発生した年に多くの支出が発生します。
計上される減価償却費が大きければ不動産所得が赤字になることも考えられ、給与所得など他の所得と通算して所得税や住民税の負担を軽減できるのです。
土地活用における節税以外のメリット
土地活用には、節税以外のメリットもあります。
安定した固定収入を得られる
土地活用は安定した固定収入を得られるのがメリットです。
アパートやマンションの経営であれば家賃収入、月極の駐車場経営であれば使用料が定期的に得られます。
給与所得者には安定した副収入になるだけではなく、複数の事業を行っている場合でも毎月固定した収入源があれば経営全体が安定します。
利益や損失を調整できる
不動産経営は、状況に応じて修繕や投資を行うなど経営判断を行う余地があります。
利益が上がっている時期であれば、設備投資や大規模修繕を行うなどして所得を減らして節税することが可能です。
また、他に行っている事業がうまくいかない場合には不動産を売却したり、長期的に安定した収益を見込んで不動産の取得や増築を選択できます。
経営状況に合わせて、利益や損失を調整できるのも土地活用ならではのメリットです。
まとめ
減価償却は土地活用を行う上で有力な節税策です。土地活用には、減価償却の他、固定資産税・損害保険料・修繕費などを計上するなどの節税方法があります。
このうち減価償却費は一度に費用化できないものの、毎年確実に所得を減少させる効果が期待できる手段です。
また、給与所得など別の所得があり副業で不動産経営を行う場合は、不動産事業の赤字を給与所得と損益計算することが可能です。
さらに、複数の事業のうち不動産経営も手掛けている事業者にとっては、毎月固定した収入がキャッシュで得られることは大きなメリットとなります。
土地自体は減価償却できませんが、土地の上に建物を建設するなどして節税することが可能です。
減価償却は長い期間にわたって費用となるので、大きな設備の購入や大規模な修繕など経営判断で利益や損失をある程度調整できるメリットもあります。
本記事が節税策として土地活用を考えている場合の参考となれば幸いです。
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