先代から田舎の土地を相続したときに考えたい土地活用

相続があり、土地所有をしていた先代から田舎の土地を相続することがあります。

なんとか相続税を支払うまでは良いのですが、現在の自分たちの住まいからは遠く、どのように活用しようか頭を悩ませる土地所有者は多いでしょう。

資産運用としての土地活用は長く提案されていますが、時代によって考え方が変わってきた部分もあります。

 

土地活用の賃貸アパート事業とは？

そもそも提案される土地活用の賃貸アパート事業とはどのようなものなのでしょうか。

前提として、賃貸物件は土地所有者が建設します。

ハウスメーカーはその土地にアパートを建てるための請負契約を結び、完成した物件への入居者を集めるための不動産仲介契約を締結します。

物件によっては清掃や入居者の対応といった管理契約を締結する場合もあります。

 

特に田舎の土地活用は、「安定した資産運用」といわれます。

株価など値動きのある運用と比べたとき、土地活用の要となる入居率は安定して推移します。

人は住宅に住まなければ日常生活は送れません。

土地所有者は賃貸物件を建築するために金融機関からアパートローンを借りますが、この返済を入居からの家賃で相殺し、余剰資金が運用益としてもたらされる仕組みです。

今後も土地活用の安定性は揺るがないものと考えられていますが、次のようなネガティブ要因を考えていかなくてはなりません。

 

1年に60万人少なくなっている人口の影響

現在日本は急速な少子高齢化と向き合っています。

年によって差異はありますが、1年に亡くなる方は約120万人から約130万人です。

一方で1年間に誕生するのは70万人台のため、単純計算ですが1年あたり60万人が少なくなっていることが仮定できます。

これらの人数は死亡者数と出生者数の比較のため、賃貸アパートに居住する層とは異なりますが、長期的に見ると物件運営には大きな影響があります。

 

賃貸運営という資産運用のなかで以前と比較しても、少なからずこの人口動態は、賃貸アパートの需要に大きな影響を有します。

これまで入居率に問題が無かった地域でも、今後人口減少による入居率低下が想定されるでしょう。

そのときに入居率を頼りに新しい賃貸アパートを建築しても、入居率を想定に借りたアパートローンが返せないといった事態も考えられるためです。

一方で鉄骨や木材の原材料視点では耐性向上が進んでいます。

新しい物件であれば例外少なく高い入居率のもとで安定収益が期待できたものの、以前に建築した周囲の物件の人気が継続していたり、技術の向上したリフォームやリノベーションにより中古物件が競合対象になったりという変化が訪れています。

 

田舎の入居率高めの地域の鍵は工場と大学

約60万人の減少は日本全国の傾向として、土地所有者の本音は「自分の土地の賃貸アパート需要が今後どうなるのか」という点です。

東京の中心部と、過疎化に悩む地方町村では、明らかに需要は違うものでしょう。鍵は工場と大学です。

まず工場は海外への移転やビジネスモデルの転換などで、一定規模以上の大型工場でも突然の閉鎖が想定されます。

従業員や関連会社の人員による田舎の賃貸アパートの需要減少は止むを得ないでしょう。

また大学は少子化で経営自体が多大な影響を受けており、学生や関連職員による賃貸のニーズは減少する恐れがあります。

1980年前後から多くの大学ではキャンパス本部を都心に置き、多くの学部を分散させてきましたが、少子化を受けて再度集合化、または統廃合の兆しが見えてきています。この流れは今後も続くことでしょう。

 

ネガティブ要素を除くために不動産コンサルティングを活用したい

土地活用は安定運用だから必ず成功するだろう、という投資面の基本性格は変わっていないものの、今後の推移を見込んで土地活用の戦略を定めることが大切です。

賃貸物件の運用は30年勝負です。

本記事のなかで土地活用のことを繰り返し「安定」と記していますが、安定をより確実にするためにも建設時の懸念は除去しておくことが肝心です。

収益が期待できない物件や、安定収益の阻害要因となる事態は建設時に可視化しておきたいものです。

では、そのためにどうすればいいのでしょうか。

効果的な1つの手段は、信頼に足る不動産コンサルタントを活用することです。

賃貸物件関連のノウハウは当然ですが、さらに広い視野で賃貸物件を建てる、建てないに限らず、資産の使い方としてどうなのかを総合的に助言するスペシャリストです。

ハウスメーカーに在籍している場合もあれば、第三者としての立ち位置で建築案件に関わっているケースもあります。

不動産鑑定士や土地家屋調査士といった士業を軸に活動している方も多いです。

 

賃貸アパートの運用を考えている方向けに、マイナスの要素を踏まえたうえで分析しました。

昨今の変化要因も踏まえたうえで、プロフェッショナルの眼を入れて、安定性の高い土地活用を更に安定させましょう。

 

私たち大倉では、「TOTIKATSUplus」を通して、土地活用、資産運用などに関するHow toや成功事例、アドバイス術などをご紹介しております。

土地や不動産物件を所有されるオーナーさまのサポートはもちろん、今後不動産オーナーをご検討される方、相続税や固定資産税のご質問、資産運用についてのご説明など、土地活用のプロが丁寧にご対応いたします。

土地活用に関することは、私たち大倉にお任せください。