土地活用におけるビジネスモデルについて それぞれの特徴を解説します！

土地活用を考えている地主さんは実に多いです。

こうした土地活用の要望に対して、多くの会社がそれぞれの強みを生かして要望に沿うようなビジネスモデルを構築しています。

一見すると多種多様なモデルがあるものの、大きく分類すると数種類に集約される土地活用。

では、その土地活用を考えるにあたって、土地活用におけるビジネスモデルをおさらいしましょう。

突き詰めれば4種類のビジネスモデル

土地を所有したまま活用することを前提とすると、土地活用のビジネスモデルは4種類ほどです。

もちろん、細かく分類すれば種類は増え、それぞれの会社の特色を加えると千差万別となります。

土地活用の基本は、自分で使うか、誰かに利用してもらうかのいずれかで収益を上げます。

どのようなビジネスモデルがあるか、1つずつ解説いたします。

建物を建てて運営する

最初は自分で活用する方法です。

土地はそれだけでは収益を生まないため、自分で活用するには建物を建てて事業をする必要があります。

行なう事業によって建築する建物は異なりますが、事務所や店舗が一般的です。

細かくなると店舗でもコンビニエンスストア、コインランドリーと業態が区分けされます。

自分で利用する場合は土地そのものが利益を生み出しませんが、土地が固定資産税程度の出費で利用できるため、費用の圧縮が可能です。

建物を建てて賃貸する

次は他の人に利用してもらう方法です。

建物を自分で建て、それを貸して賃料を得ます。

汎用性の高い用途なら店舗や事務所が一般的で、場所によってはさきほどのコンビニエンスストアも候補に入ります。

賃貸は自分が働かなくてもよいことから「不労所得」と呼ばれることもあります。

借り手がいる状態ならば確かに不労所得の面もありますが、空室が発生した場合、新たな借り手が現れるまではその間の賃料収入がなくなるため、別途探さなければならないのがネックになります。

土地を貸す

建物を建てて貸すのではなく、土地を貸して借り手に建物を建ててもらう方法です。

この方法は建物の建設費がかからないことから初期費用が安く済みます。

借り手は建物の建設費を出費していることから簡単に引き払うことはまずありません。

このため一定期間は収益が見込めます。

その一方で建物付きで貸すよりも賃料は割安で、賃貸借契約の内容によっては貸し手からの返還請求ができない契約もあります。

駐車場を経営する

駐車場経営は初期費用が安く済みます。

一時的な活用もできるため、とりあえず駐車場を経営して様子見される地主さんもいます。

駐車場の管理は自主管理の場合もあれば、専門の業者に委託することもありさまざまです。

駐車場経営は月極駐車場の場合と時間貸しのコインパーキングの場合があります。

短時間の利用が見込まれ、回転率が高い駅前のような場所ではコインパーキングが、住宅地など長く借りてくれる人が多い場所では月極駐車場が人気です。

ビジネスモデルを選ぶポイントは？

ここまでそれぞれのビジネスモデルの基本的な仕組みを解説しました。

自分の土地にはどれが合うだろうか、と悩む人もいるでしょう。

ここからはビジネスモデルを選ぶポイントについて整理をします。

需要のない場所に需要のない用途をやろうとしてもうまく進まないため、どんな点をチェックすべきかみていきましょう。

立地条件

その土地がどんな場所にあるかによって、その場所が活用できる場所かどうかが決まります。

駅に近く人通りが多ければ、敷地が狭くても店舗が成り立ちます。

幹線道路沿いならばロードサイド店舗も可能です。反対に閑静な住宅地ならアパートやマンションでしょう。

立地条件さえ見極めれば、土地活用は一歩前進します。

事業内容

場所によってある程度の業種も決まってきます。

コンビニ激戦区に新たなコンビニを出すのは得策ではありません。

需要と供給のアンバランスな例として、相続対策で田畑の中にアパートが建っているのを見かけることもあります。

ですが、こうした需要のない場所に需要のない用途の建物を建築しても有効活用は困難です。

もしも適当な用途が見つからない場合には、無理せず土地を短期間貸したり、駐車場経営をしたりして様子をみるのもよいでしょう。

賃料水準

立地条件や事業内容についてお話ししましたが、少々需要がなくても賃料が安ければ入居してくれるテナントや入居者はいます。

とはいえ、初期費用も回収できないような安い賃料にはできません。

店舗や事務所などではフリーレントといって一定期間の賃料を無料にする慣習もあります。

しかし一旦賃料を下げてしまうと、なかなか元には戻せない傾向があるため、フリーレントや敷金を少なくして初期費用を軽減するなど、賃料水準を下げないような工夫も必要です。

まとめ

土地活用をしようとすると、多くの会社が自社のビジネスモデルを売り込んできます。

どれも魅力的に見えますが、中にはその土地では難しい提案もあります。

土地は活用次第で資産にも負債にもなります。

その土地はどんなビジネスモデルが適しているか、自らの目で見極めましょう。

 

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